세입자 미동의 건 경매 절차 문제점과 대응 방안🫡

🚀 론프라(LOANFRA) 업데이트

안녕하세요! 오랜만에 전해드리는 론프라 업데이트 소식입니다.

2023년 상반기말에 출시된 론프라는, 많은 대부업체분들의 요청을 받아 기능을 추가 및 개선하며, 하루 평균 5번 이상 업데이트되고 있습니다. 앞으로도 고객님들의 내부 전산팀처럼 빠르게 요구사항을 즉각 대응하는 론프라가 되겠습니다.

그 동안 정말 많은 기능들이 추가되었는데, 제대로 전해드리지 못한 것들 중 딱 3가지만 짧게 정리해봤습니다.

1. 실시간 권리 침해 확인

: 압류 발생을 실시간으로 확인하여, 확인 즉시 기한이익상실 처리합니다.
놓치고 있던 연체 이자를 수취할 수 있을 뿐만 아니라, 경매 신청 가능 시점을 앞당기실 수 있습니다. 특히 시세 6억원 이하 실거주 주택을 담보로 취급할 때 필수입니다. 개인채무자보호법 시행과 함께 많은 분들이 이용해주고 계십니다.

2. 자동 입출금 확인 + 카드 발급

: 계좌를 연동하여 자동으로 납입 및 지급 내역을 기록합니다.
알림드리는 5% 미만의 채무자 오입금 건만 직접 확인해주시면 됩니다.
고위드를 통해 법인 카드를 발급하시면, 금전대부 정보와 결합하여 고도화된 기업 현황 정보를 확인하고 재무관리를 하실 수 있습니다.

3. 관리자와 담당자의 권한 분리

: 담당자별로 접근 권한을 분리하여 보안을 강화하고 업무 집중도를 높입니다.
페이지별로 접근 권한을 분리할 수 있고, 연락처 노출 및 엑셀 다운로드를 제한하여 정보 보안의 가장 취약한 점인 내부직원들의 해킹을 방지할 수 있습니다.

또한 보안 강화를 위해 양자보안 서비스를 도입했고, 11월 중으로 내용증명 대신 열람율 90%인 카카오톡을 통해 전자문서를 발송하는 기능 도입을 준비 중입니다!

론프라를 개발하고 있는 (주)몰리턴은 감사하게도 11월에 중소벤처기업부와 협약을 체결하여 론프라 고도화를 위해 사용할 연구개발비 5억원을 지원받게 되었습니다. 해당 자금을 활용하여 놀라운 경험을 제공하며 대부업 수익성 극대화를 돕겠습니다.

🌏 2024년 11월 셋째 주 금융 시장 동향

미국 채권시장은 혼조세를 보였어요. 실업수당청구건수가 예상치를 하회하며 고용이 강한 모습이 확인되었으나, 필라델피아 연은 제조업 지수는 마이너스 전환하며 악화되었어요.

국내 시장금리는 하락했어요. 신성환 금융통화위원이 강달러 및 미국 경제 상황 등을 근거로 한국경제에 대한 우려를 내비쳤고, 러시아와 우크라이나의 긴장감이 지속되며 시장 참여자들이 안전자산을 선호하는 모습이에요.

금융시장 동향 표에 원달러와 달러인덱스를 추가했어요. 지난 뉴스레터에서 언급한 달러 1400원 시대 대부업체 대응 전략을 이행하시는 데 도움이 되길 바라요.

👨‍🏫 KNOWHOW

펜타프라퍼티대부 이창기 대표이사(법학박사)님

세입자 미동의 건 경매절차상 문제점과 대응 방안

선순위 세입자가 있는 경우의 대출

선순위 세입자가 있는 경우에도 담보가 우량하다면 대출을 실행하시는 경우가 많습니다. 특히 2018년부터 2020년까지 많이 취급했던 것으로 기억합니다.

그러나 선순위 세입자 미동의 대출의 경우, 보증금 및 계약서의 실체와 실거래 존부 등에 관한 확인이 누락되어 사고가 많았습니다.

이후 많은 대부업체들이 선순위 세입자의 동의가 없는 대출은 많이 취급하지 않게 되었습니다. NPL 업체들도 가급적이면 매입하지 않습니다.

다만, 돈을 빨리 내보내야 하는 업체의 입장에서는 선순위 세입자 미동의 건들을 취급할 수 밖에 없는 상황도 있습니다. 특히 근래에 미동의 건들을 다시 취급하는 모습들이 많이 보이는 것 같습니다.

미동의 건은 경매절차에서 문제가 발생한다.

선순위 세입자가 있는 경우의 대출은 대부분은 미동의 대출입니다.

실질적으로 세입자에게 동의를 받는 것 자체가 힘들고, 동의를 하더라도 임대차계약서 및 확정일자부여현황 등은 얼마든지 조작이 가능하기 때문에 신뢰하기 어렵습니다. 따라서 선순위 세입자가 존재하는 경우에는 서류의 진위 확인이 중요하고, 더 나아가 세입자와 채무자의 확인 절차까지 밟으면 안전한 편입니다.

그러나 문제는 경매절차에서 발생합니다.

모든 서류를 확인하고, 후속적 보완절차까지 갖추어 대출이 실행되었다고 하더라도, 경매절차상 배당요구를 하지 않으면 '인수'라는 위험이 발생합니다.

따라서 입찰자가 세입자의 보증금을 명확하게 파악할 수 없는 '미상'의 경우, 경매 절차도 늦어지고 심리적인 저항으로 입찰가격 또한 낮아지는 것이 보편적입니다.

채무자 또는 세입자가 직접 낙찰받을 계획이 없다면 왜 신고를 하지 않을까요?
채무자 입장에서는 낙찰가가 낮으면 잔존채권이 발생하기 때문에 득이 될 것이 전혀 없습니다.

채권자의 대응 방안

경매절차가 늦어지는 건 채권자가 문건/송달내역을 확인하고 경매법원 등에 적절히 조치하면 해결될 사항이나, 입찰이 되지 않아 배당절차가 늦어지는 건 채권자가 해결하기 불가능한 부분이 많습니다.

선순위 세입자의 보증금과 월세가 명확한 데 신고를 하지 않는다면 채권자는 어떤 조치를 취해야 할까요?

• 임차인이 배당요구종기 이전에 퇴거했을까? 대부분은 해당 사항 없음
• 배당요구 시기를 놓쳤을까? 본인이 낙찰 받을 생각이 아니라면 해당 사항 없음
• 형사고발 해야 하나? 형사고발 대상도 아니고, 번거로운 일
• 연락을 해 보아야 하나? 연락해서 사정해도 들어줄 이유가 없다.

결국 각 경매정보지에 제보를 하는 수 밖에 없습니다.
가장 편하고 가장 빠릅니다. 실제로 제보 이후에 유선 문의가 많이 왔습니다.

단 여기서 주의할 점은 구체적인 내용을 밝힐 수는 없다는 점입니다. 개인정보보호 때문에 문제가 될 수 있는 소지를 만들 필요가 없기 때문입니다.

경매정보지에 제보한 내용 선에서 실무상 필요한 대략적인 내용만 알려주고, 서류 일체 원본과 계약에 관한 확인은 경매법원에 제출하였으니, 낙찰 후에 확인하는 것으로 조치합니다.

미동의 건 매입과 관련한 실제 사례는 대표님의 블로그에서 확인해보세요!

여러분은 사업에서 소득이 생기는게 뭘 많이 팔거나 장사가 잘되면 돈을 잘 버는 줄 알지만 그게 아니에요.
몇 사람으로 운영되는 소수의 소규모의 사업체는 관리와 절세에서 돈이 벌어져요.