여러 근저당권 중, 경매 신청을 위한 근저당권 선택

4월 가계대출 가중평균금리 연 4.48%

5월 31일 한국은행이 발표한 '4월 금융기관 가중평균금리'에 따르면, 지난달 예금은행이 새로 취급한 가계대출 가중평균금리는 전월 대비 0.02%포인트 하락한 연 4.48%로 집계되었어요. 2022년 6월(4.23%) 이후 가장 낮은 수준이에요.

가계대출을 구성하는 대출상품 금리가 모두 내린 결과에요. 먼저 주담대 금리는 연 3.93%로, 2022년 5월(3.9%) 이후 최저치를 나타냈어요. 전세자금대출과 일반 신용대출 금리는 지난 해 12월부터 5개월째 하향 곡선을 그리는 중이에요.

지표가 되는 은행채(AAA·1년물) 금리와 코픽스(자금조달비용지수) 등이 하락한 영향과 일부 은행들이 적극적 대출 정책(가산금리 조정)을 펼친 결과에요. 올 초 증가세가 주춤하던 은행권 가계대출도 봄 이사 철을 맞아 다시 반등하면서 사상 최대치인 1100조원을 돌파했어요. 가계대출 증가에는 주담대의 4.5조원 증가가 크게 기여했어요.

대출 금리 인하는 부동산 시세에 긍정적이기는 하나, 여전히 한강 벨트 지역(강남 3구 및 마용성) 외 지역은 시세가 회복되지 않는 등 양극화는 심해지고 있어요.

💌 2024년 5월 다섯째 주 금융 시장 동향

미국 연준이 5월 베이지북에서 고용시장 소폭 확장과 물가는 완만하게 상승했다고 평가한 영향으로 글로벌 채권 금리는 상승했어요.

국내 시장은 미국채 금리 상승 영향을 받는 가운데 외국인 매도세 영향을 받으면서 금리가 상승했어요. 이창용 총재는 2024 BOK 국제 컨퍼런스에서 처음으로 한국의 적정 중립금리가 1.8~3.3%로 추정된다고 발표했어요. 이에 따르면 현재 기준 금리인 3.5%는 중립금리를 소폭 상회하는 수준이에요.

즉, 물가가 안정될 때까지는 현 상태를 유지할 것이고, 물가 안정 이후에도 중립 금리의 상단인 3.25% 이하로 기준 금리가 내려가는 것을 기대하긴 어려울 것 같아요.

👨‍🏫 KNOWHOW

펜타어드밴스대부 이창기 대표이사(법학박사)님

근저당권을 여러개 설정했을 때, 경매신청할 근저당권 선택하기

채무자가 대출을 받은 이후, 추가 대출을 요청하는 경우는 빈번합니다.
이 때 같은 담보에 여러개의 근저당권을 설정하게 되는데요.
이 경우, 어떤 근저당권으로 경매를 신청해야할까요?

예시로 1개의 담보에 아래 3개의 근저당권을 설정한 경우를 보겠습니다.

• 1순위: 6천만원
• 2순위: 2천만원
• 3순위: 2천만원

3순위 추가 대출도 안전하다고 판단하여 대출했을테니, 1, 2순위 근저당권에 대해서는 무잉여 가능성이 거의 없을 것입니다.
이를 가정하여 각 신청 방법에 대한 장단점을 정리해보았습니다.

신청 방법 1. 설정한 모든 근저당권으로 경매 신청

• 3개 건 모두에 대해 경매 신청 비용이 발생하여, 높은 경매 신청 비용이 발생
• 계속 유찰이 되어도 무잉여의 우려가 없습니다.

신청 방법 2. 1순위 근저당권으로만 경매 신청

• 1순위 근저당권의 규모가 크기 때문에 2순위 혹은 3순위 근저당권으로 경매를 신청하는 것보다 높은 경매 비용이 발생합니다.
• 신청 방법 1과 마찬가지로 계속 유찰이 되어도 무잉여의 우려가 없습니다.

신청 방법 3. 2순위 근저당권으로만 경매 신청

• 1순위 근저당권보다 2순위 근저당권의 규모가 작기 때문에 경매 신청 비용이 줄어듭니다. 예시에서는 2순위와 3순위의 근저당권 금액이 같으므로 둘의 비용 차이는 없습니다.
• 그런데 3순위보다 2순위 근저당권의 무잉여 우려가 더 적습니다.

위 3가지 신청 방법을 보았을 때, 1번 방법처럼 모든 근저당권으로 경매 신청하기보다는 판단하기에 따라 2번 또는 3번 방법으로 특정 근저당권을 선택하여 경매를 신청하실 것입니다. 주요 고려사항이 경매 비용을 줄이고 무잉여를 방지하기 위함이실텐데요.

실무상으로는 특정 근저당권을 선택해야하는 더 중요한 이유가 있습니다.
경매신청채권자의 채권액을 노출시키지 않기 위함입니다.

이해관계인이라면 서류열람을 통해 경매신청을 위해 선택된 근저당권을 알 수 있으나, 제3자들은 알 방법이 전혀 없습니다.
채권액이 노출되면 제3자가 이를 파악하고 대환 등을 통해 경매절차를 취하하려는 경우가 빈번하기 때문입니다.

해당 내용을 구체적인 사례와 함께 보시려면 대표님의 블로그를 확인해주세요!

🆕 론프라 업데이트

1. 론프라에 통계 기능이 추가되었어요.

좌측 상단에서 3번째에 위치한 '통계' 버튼을 클릭하면, 각 기간별 채권 및 차입 내역부터 이익 및 연환산 ROE 추이까지 보실 수 있어요.
각 행의 끝에 위치한 '차트보기'를 클릭하면 그래프도 그려줘요.

2. 납입 확인 문자

이제는 고객으로부터 이자를 받았음을 확인하는 문자를 자동으로 보낼 수 있어요.

설정 방법

1. 문자관리 - 발송조건 관리에서 '발송조건 추가' 버튼을 클릭
2. 발송 유형에 '납입 확인'을 선택한 후
3. 하단에 발송 확인 시, 고객에게 날아갈 문자 내용 입력하여 저장

론프라 내에서 고객으로부터 받은 이자를 납입 처리했을 때, 네트워크 상태에 따라 최대 5분 이내로 납입 확인 문자가 발송돼요.

최근 론프라 팀은 채권 관리 완전 자동화를 위해 가상계좌 도입을 검토하고 있어요. 이를 시작으로 지급 지시 자동화로 차입 관리도 자동화할 계획이에요.

한 단계씩 업그레이드하여 론프라를 쓰시는 대부업자분들은 자서 후, 계약서 사진만 찍어서 업로드해주시면 이후 관리 작업은 론프라가 모두 대신해드릴게요.

3. 핀테크 챌린지 최우수상

지난 주 론프라 팀은 카카오뱅크가 후원하고, 한국핀테크지원센터가 주최한 핀테크 챌린지에서 최우수상을 수상했어요.

카카오뱅크를 비롯하여 핀테크 관련 기관들과 협업하여, 지금보다 더 빠르게 발전하는 모습을 보실 수 있으실 거에요.