채권양도 시 전세권을 이전하지 않는 이유

금융통화위원회는 다음 통화정책방향 결정시까지 한국은행 기준금리를 현 수준(연 3.50%)에서 유지하여 통화정책을 운용하기로 했어요. 물가상승률이 둔화 흐름을 이어가고 있지만 성장세 개선, 환율의 변동성 확대 등으로 물가의 상방 리스크가 커진 데다 지정학적 리스크도 지속되고 있는 만큼 현재의 긴축 기조를 유지하면서 대내외 정책 여건을 점검해 나가는 것이 적절하다 판단했다고 해요.

지난 뉴스레터에서 이야기한 것처럼 국내 경제는 1분기중 수출 호조가 이어지고 소비와 건설투자도 부진이 완화되면서 성장률이 예상을 크게 상회하였어요. 고용은 견조한 취업자수 증가세가 이어지는 등 전반적으로 양호한 상황이에요. 금통위는 앞으로 국내경제의 수출 증가세가 지속되는 가운데 소비는 2분기 중 조정되었다가 하반기 이후 완만한 회복세를 이어갈 것으로 예상하고 있어요.

이에 따라 금년중 성장률은 지난 2월 전망치(2.1%)를 상당폭 상회하는 2.5%로 전망하고 있어요. 향후 성장경로에 주요하게 영향을 주는 요소는 IT경기 확장 속도, 소비 회복 흐름, 주요국의 통화정책 등으로 꼽을 수 있어요.

금통위는 앞으로 국내 물가는 성장세 개선 등으로 상방압력이 증대되겠지만 완만한 소비 회복세 등으로 그 영향이 크지 않을 것으로 본다고 해요. 향후 물가경로는 국제유가 및 환율 움직임, 농산물가격 추이 등과 관련한 외부 요소들의 불확실성이 높은 상황이에요.

국내 경제는 성장세가 예상보다 개선된 가운데 물가 상승률의 둔화 추세가 이어질 것으로 예상되지만, 물가 전망의 상방 리스크가 커진 상황이기 때문에 물가가 목표 수준으로 수렴할 것으로 확신하기는 아직 이른 상황이기 때문에, 이러한 확신이 들 때까지 통화긴축 기조를 충분히 유지할 것이라고 언급했어요.

즉, 당분간 금리 인하는 기대하기 어렵다는 거예요.

💌 2024년 5월 넷째 주 금융 시장 동향

이번 주 공표된 5월 FOMC 의사록에서 일부 연준 위원이 기준금리 인상 가능성을 언급한 것이 확인되었어요. 이에 글로벌 채권금리는 상승 전환했어요.

다행히 국내 채권 시장은 5월 금통위에서 한국은행의 물가 전망과 점도표가 유지된 것을 확인하며 주 초반에 상승했던 금리를 되돌렸어요.

하지만 글로벌 인플레이션 경계는 재점화되어(S&P PMI가 시장 예상치 상회), 6월 FOMC 전 까지는 금리의 큰 하락을 기대하기는 어려울 것으로 보여요.

👨‍🏫 KNOWHOW

펜타어드밴스대부 이창기 대표이사(법학박사)님

전세권이 설정된 채권의 양도

채권양도 시 전세권을 이전하지 않는 이유

대부업체가 담보대출을 실행하면서, 근저당권 설정과 별개로 전세권 또는 소유권이전청구권가등기를 설정하는 경우가 있습니다. 요즘 가등기 설정은 드물지만, 전세권은 흔하게 볼 수 있습니다.

다들 잘 아시다시피 소액임차인의 최우선변제를 방어하기 위한 수단입니다.
다만, 채권매입추심업체에서는 특별한 실익이 없다고 보고 있습니다.

전세권 설정 이후 전입한 임차인이든, 대출 실행 이후 전입한 임차인이든, 언제든지 분쟁의 소지가 발생할 수 있고, 전세권 설정 비용만 추가될 뿐이기 때문입니다. 마찬가지로 말소 또는 이전하는 경우에도 비용이 발생하기 때문에 실무상 전세권은 말소 및 이전하지 않습니다.

전세권자들이 이런 행위를 할 가능성에 대해 우려하실 수 있습니다.

• 채권이 양도된 이후 전세권자가 배당요구
• 경매 시작 전에 전입신고 후 사용 중임을 주장
• 낙찰 이후에도 점유하면서 낙찰자에게 이사금이나 위로금을 요구

그러나 이는 경매법원에서 받아들여지지 않고, 다른 이해관계인들에 의한 배당이의 대상이 될 수 있으며, 인도명령 대상이므로 이런 경우는 없다고 보는 것이 맞습니다.

배당절차에서의 조치

위 이유로 채권매입추심업자는 실무상 전세권은 말소 또는 이전하지 않습니다.

대신 낙찰 이후 배당절차까지의 여러 변수를 방지하기 위하여, 이러한 사정을 채권양도인에게 설명을 하고, 배당기일이 지정되어 채권계산서 제출을 요구받을 때 배당포기동의서를 제출해 주는 것의 협조를 구합니다.

해당 내용을 구체적인 사례와 함께 보시려면 대표님의 블로그를 확인해주세요!

이창기 대표님 대부업·NPL 실무 강의 안내

항상 론프라레터에서 대부 실무 노하우를 공유해주시는 이창기 대표님께서 6월 말에 오프라인으로 대부업과 NPL 매입·매각 실무 강의를 하실 예정입니다.

흔히 NPL 강의한다는 분들이 하는 도움 되지 않는 뻔한 이론이 아니라, 실무에 초점을 맞춘 내용으로 강의를 구성하셨습니다.

✅ 다루는 내용

• 론세일 방식을 이용한 근저당권의 확정채권 양수양도 후 배당절차까지의 과정
• 매입 대상은 대부업체의 고금리 대출 채권으로 한정

❌ 다루지 않는 내용

• 유동화회사가 보유하고 있는 부실채권을 매입하는 방식
• 대위변제 방식
• 집단매입(Pooling)
• 정상채권과 연계한 대부업

6월말부터 8주간 매주 토요일에 역삼역에서 진행하신다고 하니, 관심있으신 분들은 대표님의 블로그를 확인해주세요!