토지별도등기가 설정된 집합건물의 매각 실무👍

최근 오픈카톡방에서 대부업 운영에 큰 도움이 되는 실무 사례들이 활발하게 공유되고 있어요. 인원이 꽉 차기 전에 참여하시길 바라요!

📰 NEWS ROUNDUP

한국 기준금리 0.25%p 인하

금통위는 29일 통화정책방향 회의에서 기준금리를 연 2.75%에서 연 2.50%로 낮췄어요. 1분기 -0.2%의 충격적 역성장이 확인된 만큼, 더는 기준금리 인하를 머뭇거릴 여유가 없었던 것으로 보여요. 한국은행이 발표한 수정 경제 전망에서 올해 성장률 추정치를 기존 1.5%에서 0.8%로 낮췄어요. 석달 만에 0.7%p나 떨어진 수치에요. 내년 경제 성장률 전망치도 1.8%에서 1.6%로 하향 조정했어요. 저성장이 고착화되는 모습이에요.

금융분야 개인신용정보 보호 가이드라인 개정

금융위원회와 금융감독원이 신용정보법 및 개인정보 보호법의 최신 개정사항을 반영하여 「금융분야 개인신용정보 보호 가이드라인」을 2025년 5월부로 개정했어요. 총 166페이지에 달하는 방대한 자료인데요. 이번 대선과 현충일에 쉬시면서 FAQ 부분은 한번 보시면 도움이 되실 것 같아요. 또는 평소 궁금하시던 부분만 목차 및 Ctrl+F로 찾아서 보시는 걸 추천드려요!

해당 파일은 여기를 클릭하면 바로 확인 및 다운로드가 가능해요.

2025년 1분기말 국내 은행 연체율 전년 대비 상승

금융감독원에서 발표한 자료에 따르면 2025년 3월말 국내은행의 원화대출 연체율(1개월 이상 원리금 연체기준)은 0.53%로 전년(0.43%) 대비 0.10%p 상승했어요. 2025년 3월 중 신규연체 발생액(3.0조원)은 전월(2.9조원) 대비 0.1조원 증가했어요. 대내외 불확실성 확대로 연체율이 지속 상승할 가능성에 대비해야 한다고 평가했어요.

3단계 스트레스 DSR 시행방안 확정

금융당국은 당초 예정대로 2025년 7월 1일부터 3단계 스트레스 DSR을 시행하기로 결정했어요. 3단계 스트레스 DSR은 거의 모든 가계 대출(신용대출은 잔액이 1억원을 초과하는 경우에만 부과)에 스트레스 금리 1.5%가 적용되는데, 다만 금년 들어 은행권 주담대 신규 취급액에서 지방 주담대가 차지하는 비중이 감소한 상황을 감안하여 지방(서울, 경기, 인천 지역 제외) 주담대에 대해서는 2단계 스트레스 금리인 0.75%를 금년 12월말까지 적용할 예정이에요.

금융감독원, 전금융권 부동산PF 정리 경과 및 실적 발표

2022년부터 시작된 금리 상승 등의 영향으로 부동산PF 부실화가 급격히 진행되고, 금융회사의 건전성이 악화됨(2024년 PF 대출 연체율 3.56%)에 따라 금융당국은 부실사업장을 선별하고 정리 및 재구조화에 착수했어요. 2024년 상반기말에 부실PF는 총 23.9조원으로 집계되었고, 올해 상반기말에는 12.6조원의 정리 및 재구조화(52.7%)가 마무리될 것으로 예상되고 있어요. 금융당국과 금융기관들의 정상화 노력을 통해 부실PF의 뇌관은 정리된 것으로 보이고, 이를 통해 시장이 안정적인 상태로 연착륙할 것으로 기대돼요.

🌏 2025년 5월 다섯째 주 금융 시장 동향

미국 채권 시장 금리는 하락했어요.
1분기 GDP가 전기 대비 연율로 -0.2% 역성장한 것으로 수정 집계되었어요. 속보치 대비 소폭 상향 조정되었으나 개인 소비 증가율이 -0.6%p 하향된 점이 영향을 미쳤어요. 신규실업수당청구건수도 예상치를 상회하며 미국 경제가 얼어붙고 있다는 점을 보여줬어요. 관세 불확실성은 여전한 상황이에요.

한편 국고채 금리는 소폭 상승 마감했어요.
5월 금통위에서 경기 부진에 대응하기 위해 만장일치로 기준금리를 인하했음에도 불구하고, 한은 총재가 기자회견에서 1%대 기준금리 가능성에 대해 부인한 발언이 채권시장에 더욱 큰 영향을 미쳤어요.

👨‍🏫 KNOWHOW

펜타프라퍼티대부 이창기 대표이사(법학박사)님

토지별도등기가 설정된 경우 경매절차 실무

토지별도등기란 토지와 건물에 설정된 권리가 서로 다르다는 의미입니다.
통상 표제부에 대지권이 설정되어 있는 경우이거나 별도등기가 말소되었다는 표시가 있는 경우, 등기부를 검토하면서 간과할 때가 자주 있습니다. 대지권의 표시가 누락되었을 경우 경매절차에서 문제가 발생하나, 토지별도등기는 지상권 설정으로 인한 것이 대부분을 차지하기 때문입니다.

토지별도등기가 발생하는 과정

건물을 짓기 전(집합건물의 대지사용권으로 성립되기 전)에 토지등기부에 소유권 제한에 관한 권리 및 채권(가처분, 예고등기, 가등기, 가압류 등) 또는 소유권 이외의 제한물권(저당권 등)이 있는 경우, 토지와 건물의 권리관계가 일치하지 않으므로 이러한 사실 등을 표시하기 위하여 집합건물등기부의 표제부 대지권의 표시 오른편에 '토지별도등기 있음'을 등기하게 됩니다.

그리고 이 토지별도등기 채권자등은 대지권으로 공유등기되기 전(대지사용권이 성립하기 전)에 등기된 채권이므로, 각 대지권자에 대하여 공동저당권과 유사한 지위에 놓이게 됩니다.

토지별도등기된 집합건물 매각 실무

토지별도등기된 집합건물이 경매로 매각되는 경우, 토지별도등기 채권자로 하여금 대지권에 해당하는 비율만큼 배당요구하도록 하고, 이 경우에는 배당받고 소멸됩니다.

이러한 이유로 토지별도등기가 있는 부동산이 경매절차가 진행되는 경우, 경매법원은 토지별도등기가 있는 토지의 등기부 제출을 요하는 명령을 내리게 됩니다.

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