KB시세 보실 때 AI가 아닌 지 꼭 확인하세요‼️

한국 인구 5명 중 1명은 65세 이상

대한민국에서 65세 이상 인구 비율이 전체 주민등록 인구의 20%를 넘어섰어요.
행정안전부에 따르면 12월에 65세 이상 인구가 약 1024만명으로 전체 인구 약 5122만명 중 20%를 처음으로 돌파했어요.
이는 UN 기준으로 초고령사회에 진입한 것입니다.

참고로 고령사회의 기준은 65세 이상 인구의 비율이 14%를 넘는 것으로 정하고 있는데, 우리나라는 2017년 8월부터 고령사회에 진입했었어요.
2019년부터는 매년 1%p씩 증가해왔습니다.

주요 국가들이 초고령사회에 도달한 기간과 비교해봤을 때, 압도적으로 짧아요.
우리는 단 7년만에 고령사회에서 초고령사회가 되었는데요.
이런 분야에서 대표적인 국가인 일본만 하더라도 고령사회에서 초고령사회로 진입하는데 10년이 소요됐어요.

지방 소멸 현상도 여실히 드러났다고 해요.

권역별로 보면 65세 이상 인구 비중은 수도권 17.70%, 비수도권 22.38%로 차별화됐어요. 시도별로는 전남이 27.18%로 고령 인구 비중이 가장 높았고, 이어 경북 26.00%, 강원 25.33%, 전북 25.23%, 부산 23.87%, 충남 22.23% 등의 순이었어요.

세종이 11.57%로 고령 인구 비중 가장 낮은 것으로 나타났고, 수도권인 경기(16.55%)와 서울(19.41%), 인천(17.63%)은 각각 20%를 밑돌았어요.

고령화 가속화의 가장 큰 원인은 다들 아시다시피 젊은이들이 일자리를 찾아 지방을 떠나는 것과 세계 최저 수준의 출산율이에요.

당장 부동산 시세에 큰 충격을 주지는 않겠지만, 고령 인구 비중이 높은 지역의 주택은 실거주 수요가 줄어드는 속도가 다른 지역보다 빠를 가능성이 높아요. 이에 따라 담보대출 취급 시 더욱 보수적인 관점으로 바라보시는 것이 좋을 것 같아요.

🌏 2024년 12월 넷째 주 금융 시장 동향

글로벌 금리는 상승했어요. 미국 시장에서는 연속실업수당청구건수가 3년만에 최대치를 경신하며 금리에 하방 압력을 가했으나, 내년도 연준의 기준금리 인하 횟수가 축소된 부담이 지속된 모습이에요.

국내 채권시장은 대통령 권한 대행 탄핵 소추 발의 등 정치적인 리스크가 여전히 시장에 영향을 주고 있는 모습이에요.

11월 중순 뉴스레터에서 달러 1400원 시대 대부업체 대응 전략을 짧게 썼었는데, 생각보다 훨씬 빠르게 1500원 시대를 향해 가고 있습니다.

사실 이미 코인 시장에서 USDT(달러와 1:1로 교환이 되도록 묶여있는 스테이블코인 중 하나)는 1500원을 초과한 상태입니다. 실제 원달러처럼 금융당국의 개입이 없다면 시장 원달러가 1500원을 돌파한 상태라는 거죠. 이럴 때는 연체율이 증가할 수 있으니 무리한 차입을 삼가시는 것을 권합니다.

👨‍🏫 KNOWHOW

KB시세가 AI 시세가 아닌 지 꼭 확인하세요!

많은 대부업체들이 대부중개업체로부터 요약된 담보 정보 및 채무자 정보를 카톡 등의 메신저로 전달 받아서 대출 실행 여부를 판단하실거예요.

대부중개업체로부터 전달 받는 자료에 큰 의심없이 업무를 수행하고 계실거라고 생각됩니다. 대부중개업체도 전산으로 긁어와서 요약 접수장을 만들고 있고요. 그렇기 때문에 KB부동산에 AI시세가 추가되었는지를 잘 모르고 계신 분들이 많더라고요.

금융기관으로부터 질권대출을 받는 분이라면 AI 시세인지 꼭 확인하셔야 합니다!
왜냐하면 아직 대부분의 금융기관에서는 KB AI 시세를 인정하지 않는 분위기이기 때문이에요.

대부분의 금융기관에서는 KB시세 있는 물건만 유동화를 해주는데요!
KB 시세가 있는줄 알고 대출 실행한 후, 금융기관을 찾아갔더니 "이거 AI시세 잖아. KB시세 없잖아" 하면서 유동화가 안되는 사례들이 들려오고 있습니다.

그래서 론프라의 대부중개에서는 요약된 접수장을 만들 때 KB시세와 AI시세를 구분하도록 업데이트했습니다. 론프라를 이용하는 트렌디한 대부중개업체로부터 접수받는 분들이시라면 이미 이를 파악하고 올바른 정보로 접수 받고 계실거예요.

그 밖에 과연 KB AI 시세가 개인채무자보호법 제8조의 주택경매 진행과 관련된 주택 시세 6억원 판별 기준에 활용될 수 있을지도 의문이 남아있기는 합니다.
이와 관련해서 업데이트 드릴 내용을 발견하면 공유드리겠습니다!

👨‍🏫 KNOWHOW

펜타프라퍼티대부 이창기 대표이사(법학박사)님

금융기관이 담보부 질권대출을 바라보는 시각

질권대출을 위한 경매신청?

대부분은 경매절차상 무잉여의 기각을 방지하기 위해 중복경매를 신청합니다. 또는 회생 신청 등의 사유로 절차가 지연되는 경우에도 경매취하를 방지하기 위한 목적으로 신청하기도 합니다.

그런데 질권대출 때문에 경매를 신청하나? 싶은 의문이 들게 하는 사례들이 있습니다.

대부업체 채권은 원금 이하로 매입하는 경우가 드문데요. 채권을 묶어서 매각하는 경우보다는 대부분 연체 발생 시마다 단건으로 매각하는 경우가 많기 때문입니다. 그렇다면 누적된 이자를 할인해야 하는데, 대부분은 단기간 연체된 부실채권입니다.

결국 부실채권으로 수익을 만들기 위해서는 채권최고액에 도달할 때까지 기간을 산정하여 최대한 오랜 시간 보유하는 게 정답입니다.

그럼에도 불구하고 경매정보지를 살펴보면 누적된 이자가 적은 경우가 많은데요. 질권대출의 실행과 동시에 혹은 질권대출을 실행한 이후 단기간에 경매를 신청하는 경우를 자주 접하곤 합니다.

금융기관이 부동산담보부 질권대출을 바라보는 시각

NPL 업체가 높은 수익 구조를 만드는 데 어려움을 겪는 요소는 다양합니다. 많은 이유 중에는 조달의 한계도 있습니다.

조달의 한계는 금융기관이 부동산담보부 질권대출을 바라보는 시각에서 발생한다고 생각합니다. 대형 업체들이 금융기관에서 수십억 이상의 질권대출을 조달받는 경우는 부동산담보부 질권대출이 아니라 대부분은 무담보 질권대출입니다.

담보가 없는 부실채권의 회수안정성과 담보가 있는 부실채권의 회수안정성을 비교해보았을 때, 당연히 담보가 있는 부실채권이 더 높은 점수를 받을 것입니다.

그러나 부동산담보부 부실채권의 질권대출은 무담보 부실채권의 질권대출에 비하여 금융기관의 입장에서는 다른 유형의 위험이 존재합니다. 단순히 회수 가능성이 아니라, 구조적으로 오랜 기간 지속적으로 큰 수익창출이 불가능하다는 점입니다.

대부업체가 취급하는 부동산담보부 부실채권은 대부분이 소액입니다.

소액의 부동산담보부 부실채권에 질권대출을 실행하기 위해서 금융기관은 검토와 품의에 많은 시간을 쏟게 됩니다. 같은 시간에 다른 큰 건을 취급하면 더 많은 돈을 벌 수 있기 때문에, 이를 효율적이지 못하다고 생각하는 금융기관이 많습니다.

반면 무담보부 부실채권은 기본적으로 단건 매각 사례가 없고, 대부분 Pool 매각이며, 금액 또한 최소한 몇 십억에서 시작합니다. 또한 단기간 회수가 불가능합니다. 그러므로 한번 검토해서 질권대출을 내보내고 나면 장기간 이자수익이 쌓이게 되는 것이죠.

NPL업체의 수익 창출 가능성을 금융기관이 고려할 필요는 없습니다. NPL업체가 망하면 대출을 회수하면 되니까요. 이런 시각은 결국 금융기관이 부동산담보부 질권대출을 검토할 때 본인이 검토하기 편한 건들만 취급하는 결과를 만들고 있습니다.

※ 관련한 실제 사례와 개인채무자보호법 시행에 따라 시장 참여자들의 시각이 어떻게 바뀔지에 대한 자세한 정보는 대표님의 블로그에서 확인해보세요!

여러분은 사업에서 소득이 생기는게 뭘 많이 팔거나 장사가 잘되면 돈을 잘 버는 줄 알지만 그게 아니에요.
몇 사람으로 운영되는 소수의 소규모의 사업체는 관리와 절세에서 돈이 벌어져요.