강제경매가 신청된 경우 근저당권자의 대응👊

국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안 발표

국토교통부 보도자료 · 관련 기사

지난 8일 발표한 88 주택공급 대책의 주요 발표 내용은 정부가 그린벨트를 해제하는 등 향후 6년간 서울과 수도권에 42만 7천 호 이상의 주택과 신규 택지를 공급한다는 거예요.

덧붙여 비(非)아파트 시장 활성화를 위해 빌라 등을 매입임대로 무제한 공급하겠다고 했어요. 매입임대는 LH가 직접 주택을 매입해 시세보다 저렴하게 임대해 주는 정책이에요. 이번에는 '신축매입임대'라고 해서 건설사가 새로 짓는 빌라와 오피스텔 위주로 매입하는 방향이에요.

이러한 정책을 발표한 배경은 최근 서울 아파트 가격 상승이에요. 정부는 서울 아파트 공급이 부족해 집값이 오르고 있다고 보는거죠.

그런데 과연 비아파트 시장이 활성화될 수 있을까요..?

한강 이남 그린벨트를 해제해 아파트를 짓는 것이 이번 공급 대책의 핵심이에요. 해당 지역이 시장 선호 지역이긴 하지만, 가격대가 높아서 실수요자의 주거 안정과 밀접한 공급대책이라고 보기는 어려워요.

신축빌라 공급대책도 효과가 불확실해요. 현재 빌라 시장이 침체된 이유는 빌라 공급 부족이라기보다는 전세사기 등 주거불안 요소가 크기 때문이에요.

2017년 비아파트 시장 활성화를 위해 도입했다가 오히려 다주택자 투기 수단으로 악용된다는 지적에 3년 만에 폐지된 단기등록임대 사업자 제도의 부활도 비판의 대상이에요. 단기등록임대제도는 1주택자가 소형주택을 사서 6년간 전월세 임대를 제공할 시, '1가구1주택'으로 인정해 세제혜택을 주는 제도인데요. 가계대출 폭등을 진정시키고자 하는 한국은행의 입장과도 결이 맞지 않아요.

전문가들은 이번 정책을 실수요자에게 초점을 맞췄다기보다는 중소형 건설사 일감주기로 보고 있어요. 동시에 서울 집값을 받쳐줄 가능성이 높다고 보고 있어요.

💌 2024년 8월 둘째 주 금융 시장 동향

이란 및 추종 세력들의 이스라엘 공격이 임박했다는 관측이 제기되며 중동 지역의 지정학적 위험이 고조된 것이 금융시장의 안전자산 선호 심리를 자극했어요.
이에 따라 국내외 주요 금리는 하락했어요.

한편 미국 소매판매와 신규 실업수당 청구건수가 예상치보다 견조하게 발표되며, 미국 경기 침체의 우려가 불식되었어요. 이에 따라 미국 단기채 금리는 급등했어요.

다음 주에는 큰 이벤트가 이어질 예정이에요. 국내는 22일에 금통위가 예정되어 있고, 미국에서는 잭슨홀 미팅이 예정되어 있어요. 미 연준의 9월 기준금리 인하 가능성이 높아지면서, 국내 8월 기준금리 인하를 예상하는 시장 참여자들이 늘었어요.

👨‍🏫 KNOWHOW

펜타어드밴스대부 이창기 대표이사(법학박사)님

다른 이해관계인이 강제경매를 신청하는 경우 근저당권자의 대응

1. 강제경매의 장단점

잘 아시다시피 임의경매의 권원(법률적으로 정당화하는 근거)은 근저당권입니다. 강제경매의 권원은 근저당권(물권)을 제외한 채권으로 진행하는 경우를 말합니다. 주로 사인 간의 소송, 신용카드·할부·사업자대출·구상권·임차보증금 등이 해당합니다.

경매입찰자의 관점에서는 강제경매는 달갑지 않습니다. 대부분 금액이 적고, 경매과정에서 합의보고 취하하는 경우가 많기 때문입니다.

그러나 채권자, 특히 근저당권자의 입장에서 보자면, 강제경매냐 임의경매냐를 떠나서 다른 채권자가 경매를 신청하면 여러 이득이 발생합니다.

1. 우선 근저당권자에게 지급해야 하는 이자만 연체하는 것이 아니라, 다른 채권자의 이자도 연체하고 있으므로 중도상환의 가능성이 거의 없습니다.
2. 경매신청 비용이 별도로 지출되지 않아 실무상으로 가장 큰 이득입니다.

반면 취하될 우려가 많고, 특히 선순위 채권(물권)의 금액이 감정평가액 또는 유찰 후 매각가에 달하지 않을 경우 무잉여기각의 우려가 많다는 단점이 있습니다.

2. 중복경매를 신청해야 할까?

물론 중복경매를 신청하면 무잉여기각을 방지할 수 있으나, 중복경매 비용은 환급대상이 아닙니다(선행경매의 진행에 이익을 제공하면 환급된다고는 하는데 그런 경우는 없습니다). 실무상 가장 큰 손실이죠.

경매사건에 대해 유찰 후 무잉여기각이 되는 시점을 예상했으나, 중복경매를 신청해도 원리금 회수를 충족할 수 있을까?라는 고민이 드는 상황이 많습니다.

채권 매입 시점에는 시세를 제대로 판단했더라도, 그 이후에 다양한 일들이 벌어질 수 있으니까요. 결국 채권자의 입장에서는 근저당권을 보유하면서 발생하는 손실을 감안하더라도 시세 상승을 기다리는 선택을 하게 됩니다.

이와 관련해 대표님께서 겪으신 실제 사례는 대표님의 블로그에서 확인해주세요!